谈球吧体育投资是为了获取预期收益而事先投入资金的活动，是以现在的、较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比现在要多的资金。

　　投资具有四个特性：一是投资必须有投入，二是投资必须求回报，投资具有时间性，投资具有风险性。

　　广义的投资包含投机，投机也可以说是一种特殊的投资。投资、投机、赌博三者有时很难区分，但它们在内涵上通常有下列L墨别：投资较重视长期的时问介入，且强调理性的分析与评估，背后隐含着合理的风险与收益；投机较看重短期的时问介入，缺乏理性的分析与评估，凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益；赌博是没有时问的因素介入，无法进行理性的分析与评估，背后隐含着极大的风险，且长期平均收益为负值。

　　房地产投资具有四个阶段：1、寻找投资机会2、评价投资机会3、选择投资方案、实施投资方案。

　　房地产投资是指以房地产为对象(或者说为媒介、载体、工具j的投资谈球吧体育，是借助于房地产来获取收益的投资行为。

　　题目：一项理性的投资事前经过的阶段中，最重要的环节是( )谈球吧体育，它为投资决策提供依据。

　　任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素。这两个基本因素又可归纳为3个方面：(1)预期收益的大小；(2)预期收益的持续时间；(3)预期收益获取的可靠性(又称安全性、确定性、可能性、稳定性等)。风险分析包括风险发生的可能性和它所产生的后果大小两个方面。因此，从理论上讲，任何一项投资只要其收益与风险对应了,就无所谓好坏。

　　根据风险偏好，可将投资者分为3类：(1)投机型的投资者，如通常所说的冒险家、赌徒。(2)保守型的投资者，如通常所说的胆小鬼。他们最通常的做法是将资金存入银行获取利息。(3)普通投资者，大多数投资者属于这一类。

　　房地产投资项目经济评价谈球吧体育，就是要对这种投入的“失”与产出的“得”进行衡量，作出是否“值得”的结论。

　　房地产投资项目的类型多种多样，不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：(1)估计相关的现金流量；(2)计算有关的评价指标；(3)将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。

　　题目：不同类型的房地产投资项目，所适用的经济评价指标和方法可能有所不同，但其最主要、最常用的是( )。