谈球吧体育嘉定法院商事审判庭法官赵予慈带您了解前沿的法律问题，学习更先进的法律理念思维。

　　REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，中文名为不动产投资信托，是一种“向公众发行的、以商业地产、基础设施等不动产为投资标的的金融产品”。

　　打一个通俗的比方，假设王庄村的老王看好芯片产业的前景，准备在村里建立一个芯片产业园。可是，他盘点家底后，发现钱不够，怎么破？他灵机一动，把自己的项目做成金融证券，出售给全村村民，号召大家通过购买证券来投钱给自己。

　　之后，老王用募集的资金建立产业园，并且负责后续的管理。通过招商引资等各种方法，产业园的出租收入颇丰，持有证券的村民们凭券每年都能从老王这里拿到不错的分红。

　　上述是一个极为简单的REITs模式，现实中REITs的结构更为复杂，但从本质上来看，REITs是不动产行业的一种融资工具，对投资者而言则是一种投资渠道。

　　REITs起源于美国。时任美国总统的艾森豪威尔签署《1960年雪茄消费税扩展法》之后，REITs被创设。该法的立法目的之一就是让普通人可以通过购买流动证券，投资那些过去只有富人才能投资的大型不动产项目。

　　在美国，能够被称为REITs的通常是与不动产相关的公司，这些公司主要是拥有、经营或资助能产生收益的不动产，且大部分都是上市公司，投资者通过购买公司股票，享受公司盈利后的分红。

　　美国REITs脱胎于税法，被定性为REITs的公司是不用缴税的，只有购买REITs公司股票或是投资组合的投资者需要缴纳获得分红后的所得税。因此，美国REITs底层资产的种类需经美国国税局批准，从商业购物中心，逐步拓展到通信塔、铁路轨道、林地、输电基础设施、天然气管道等。

　　正是由于税赋优惠的原因，美国法律要求RIETs应当至少将75%的总资产投资于不动产、现金或美国国债，其不低于75%的总收入应当来自于租金收入或是为不动产提供贷款的利息收入，且应当将其不低于90%的应税收入作为分红分配给公司股东。

　　20世纪90年代，美国REITs一路高歌猛进，规模发展迅速。受其影响，巴西、加拿大、土耳其在1993年至1995年间，先后立法推出各自的REITs制度。

　　而REITs在亚太、欧洲地区的发展则更多的是出于提振经济的需要。1997年亚洲金融危机的爆发导致不动产市场一蹶不振，陷入这一困境的日本在2001年发行了亚洲第一只REITs。

　　之后，新加坡、我国港台地区纷纷推出REITs。英国、法国、德国、意大利等欧洲各国也是出于盘活市场中的不动产，陆续制定REITs相关的法律规定。

　　我国境内早在千禧年伊始就开展对REITs的研究和探索。2004年，深交所推出一份研究报告——《房地产投资信托基金研究》，提出我国发展REITs产品的路径选择谈球吧体育。

　　2006年，境内第一只REITs到香港地区上市。但彼时，监管层对如何防范REITs产品引发非法集资风险尚未有定论，故而曾叫停过内地“产权式REITs”的试水。

　　此后，境内市场对于REITs的学习和研究从未停止过。2015年，住房城乡建设部以建房〔2015〕4号印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，其中提到要“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。

　　经过多年研究与探索，随着证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，中国REITs正式在2020年4月全面起航。

　　同年8月6日，证监会发布《公开募集基础设施投资基金指引（试行）》。之后，上交所、深交所各自以前述文件为蓝本出台具体的业务办法。各家试点企业围绕前述两份文件开始筹备中国REITs的公开发行。

　　2021年6月21日，首批9只中国公募REITs分别在上交所、深交所发行上市，经历一年的市场考验后，第一批REITs都取得了不俗的业绩。

　　现阶段中国REITs与域外REITs有比较大的差异，底层资产以基础设施为主，尚未涉及商业地产。

　　由于为了符合现有的投资基金法，中国REITs采用“证券投资基金+基础设施资产支持证券（ABS）+项目公司+基础设施资产”的复杂交易结构，即投资人和原始权益人持有REITs基金份额，REITs基金通过100%持有标的基础设施的资产支持证券从而间接持有基础设施。

　　虽然中国REITs选择了公募基金的形式，但和普通的公募证券投资基金有一个很大的差别——投资标的不是高度流动性的标准化证券谈球吧体育，其估值的准确性相较普通的公募基金有所降低，且公募REITs的流动性较弱。

　　另外，基础设施的投资期限较长，而目前的中国REITs结构导致普通投资者的控制权受限。因此，有学者呼吁监管部门在未来出台与REITs相关制度时，赋予投资者更多的权利，例如增设年度基金持有人大会，使基金持有人可以参与审核基金管理中的重要事项并行使质询权利。

　　从REITs在国际上的发展历史来看，REITs对不动产融资发挥着重要的促进作用，而刚刚起步不久的中国REITs还仅限于对基础设施作为投资对象。相信随着市场的成熟，中国REITs的投资范围将会进一步扩大，甚至加速相关立法的进程。

　　[1]王娴：《REITs的制度变迁与我国试点制度的完善》，载于《比较》2020年第5期。

　　[2]符小茵报道：《REITs底层资产如何筛选和运营？》，载于《经济观察报》2022年8月1日。

　　[3]张雅楠：《保租房REITs打通租赁市场正循环》，载于《经济观察报》2022年8月22日。

　　[4]姚煜、陈丽慧、裴武：《REITs的历史和现实》，载于《经济资料译丛》2021年第3期。

　　[5]冯飞：《深交所研究报告建议发展REITs》，载于《证券时报》2004年3月18日。

　　[6]李彤：《越秀REITs的前世今生》，载于《商界·中国商业评论》2006年第2期。

　　[7]闫铮：《内地首只“产权式REITs”胎死腹中》，载于《城市开发》2007年第7期。

　　[8]刘东辉：《论我国公募REITs的混合型治理及其完善》，载于《财经法学》2022年第4期。

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