谈球吧体育目前，不少企业以其持有的房地产对外投资入股，寻求获取更多的收益。用房地产投资入股，投资方和被投资方均涉及多个税种。如果不熟悉相关的税收法规，在纳税申报时会产生遗漏，引发税务风险。

　　A公司以其持有的一栋评估作价6000万元的房地产，投资入股B公司，完成投资交易后，A公司就其投资行为按“产权转移书据”税目申报缴纳印花税3万元。税务机关在审核时发现，A公司并未申报缴纳增值税。

　　笔者发现，实践中如此“大意”的企业并不在少数。那么，企业以房地产对外投资入股，究竟涉及哪些税收呢?

　　一般来说，企业以其持有的房地产对外投资入股，投资方主要涉及的税种包括增值税、土地增值税、企业所得税和印花税四种。

　　营改增前，相关税法规定，对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险、共享利润的，不征收营业税。但是，以房地产投资入股，不承担企业经营风险，收取固定金额利润的，应依法征收营业税。营改增后，相关税法对以房地产投资入股，共同承担企业经营风险的行为，并未作出特别规定。

　　销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

　　投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，应当按销售不动产行为征收增值税。另外，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。

　　根据《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)的规定，

　　一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

　　同时规定，当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。

　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，

　　企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

　　同时，《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)规定，

　　企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

　　《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第三条规定，

　　因此，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。

　　企业以其持有的房地产对外投资入股，被投资方涉及的税种主要包括契税、印花税、房产税和城镇土地使用税。

　　同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。

　　也就是说，以房地产投资入股，印花税纳税人为签订产权转移书据的双方，被投资方也应按万分之五的税率缴纳印花税。

　　根据契税相关法规，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予，依法征收契税，纳税义务人是境内转移土地、房屋权属时承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，被投资方应按规定缴纳契税。

　　需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于继续支持企业、事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2018〕17号)规定，

　　母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋划转，免征契税。

　　母公司以房地产投资子公司免征契税，有两个前提：一是房地产投资对象必须是全资子公司，即该子公司只有母公司一个法人股东;二是母公司以房地产增资，不同于新设公司的投资入股，增资是对已成立公司依法增加注册资本金的行为。

　　投资方以房地产对外投资，是以拥有的房地产产权换取被投资企业的股权，房地产的产权转移至被投资方，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。

　　根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规定，

　　对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。

　　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照规定缴纳土地使用税。

　　由于投资方以房地产对外投资，房地产的土地使用权随之转移到被投资方所有，因此被投资方应按规定计缴城镇土地使用税。

　　王老板多年前创业设立了一人有限公司，随着日常经营步入正轨，业务应接不暇，王老板思考着，萌生了将自己名下的一处住宅用房作价投资到公司名下的想法，他向我提出疑问——

　　用自己的房产“投资入股”自家公司是要交税的，涉及到增值税、土地增值税、个人所得税、契税和印花税五大税种。

　　《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十一条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

　　根据上述规定，用自己的房产“投资入股”自家公司，即是以不动产为支付对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，所以应当缴纳增值税。

　　如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，则按照评估公允价值5%的征收率全额缴纳增值税;购买2年(含)以上的，免征增值税。(适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区)

　　根据土地增值税相关定规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

　　因此，将房产投资到公司名下，是以不动产为支付对价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。

　　但是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。由于王老板投资入股的房产为“住房”，所以免征土地增值税。

　　个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。上述所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。

　　所以，王老板以房产投资入股，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入和转让所得，并在应税行为发生后的次月15日内向主管税务机关申报纳税。

　　根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)第三条的规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定谈球吧体育，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。

　　具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。据小编了解，咱南京市是按照1个点的税率征收个税。

　　1.非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。

　　2.纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。

　　3.个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税;现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。

　　——政策来源：《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)

　　根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字【1994】20号)第二条规定：个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。如果王老板投资入股的房产是自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房产，则免征个人所得税。

　　根据《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部 税务总局公告2021年第17号)第六条的规定：

　　“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”

　　因此，将个人自有房产投入自己投资的个人独资企业或一人有限公司，土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更，在办理土地使用权、房屋所有权登记时仅需办理更名手续，不征收契税。

　　以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，按万分之五的税率缴纳印花税。