谈球吧体育过去10年，拉大中国人财富差距的主要原因就是是否拥有城市房产。稍微有点家底的，都在这一轮疯狂的地产神话中积累了不少财富。未来10年，还有会延续过去的逻辑吗？房产还值得投资吗？

　　来看一组数据，以下是过去2009-2019年房价上涨最高的15个城市，这惊人的涨幅。

　　同期，人均收入名义增长大约是1倍（感觉被平均了，姑且参考下吧），这与房价动辄2-3倍的涨幅差异巨大。另外，人口的自然增长大约在0.6%并逐年下降，并且在2022年出现拐点，人口总量开始下降了。

　　人口在下降，收入没有迅速增加到能够拉动房价暴涨的程度。因此，房价的上涨绝对不是居住需求带来的，刚需和改善需求都不能实现2-3倍的上涨。

　　2020年，全国50个大中城市平均租售比为1：611。什么意思呢谈球吧体育，投资一套房产，靠租金回收，投资收益率是1*12/611=1.96%，再扣点税费、去除空置期，这点收益率还不如存银行呢（目前1年定存利率1.6%，5年2.7%）。因此，过去10年的房产投资是一种追求“超额收益”的投资行为，投资者并非盯着那点可怜的房租作为投资收益，而是在博房价的上涨。这种市场的繁荣，我们可以称之为“非理性繁荣”。

　　房价既然是投资行为驱动的，那么与货币供应量（M2）就会有天然的联系。这点我们从下面图表可以看出：房价与货币供应量高度相关。

　　既然是追求超额收益的投资行为决定了房地产的价格，那么投资行为背后的逻辑是什么呢？一是大家都相信房价还会涨；二是兜里还有钱。

　　房价不跌神话，信众最多的一个论点就是：土地财政下，政府不会让房价跌的！具体来讲，这个论点是这样的：卖地收入占到地方政府财政收入50%以上，如果房价跌了，土地卖不出去谈球吧体育，那么地方政府财政就要破产，因此政府不会让房价跌。

　　上述论点只能论证政府有充足的动力避免房价下跌。问题是，政府有能力做到吗？面对可能的房价下跌，政府这只“有形的手”能控制市场这只“无形的手”吗？

　　阻止房价下跌的措施，一般都是简单暴力的，例如昆山，直接处罚降价30%销售的房企，而且有可能自己人先买然后再处罚。政府手段只会冻结市场，增加交易的摩擦力，并不能直接影响市场价格。就像房价上涨时，虽然政府限价，但是“茶水费”这种隐形的房价哪里管得住呢？

　　当公务员工资的发放都存在困难的时候，我不相信政府有这个管控价格的能力。只有全面实行计划经济，才能管控价格，但凡有一丁点儿缝隙，市场的风都能吹过去。因为市场是人性使然，对抗人性的制度，都没有好下场。

　　根据中国国家统计局4月18日公布的数据显示，中国全国16-24岁人口的失业率为19.6%。实际上，就作者的感受而言，19.6%很可能是就业率而不是失业率。中产阶级一直是房产投资的主力军，在新一轮的失业潮中，兜里真的有钱投资房产吗？

　　当作者每天接到7.8个银行营销电话的时候，就意识到这事情不妙啊！没人想要贷款了。贷款是货币投向市场最主要的手段，这条路不通，市场的资金就少了。就像养鱼的池塘，水少了，鱼自然就长不大了。

　　“根据国家统计局公布的数据，今年一季度，个人房屋按揭贷款6188亿元，比去年同期下降2.9%。”要知道，去年1-3月那正是疫情封控最严格的时候啊。

　　房产投资行为，从根本逻辑上讲，已经没有动力了。就像失去动力的火车，迟早有一天要停下来，这车还要上吗？