谈球吧体育这个问题其实之前已经专门写过挺多次了，今天还是想拿出来聊聊。我们不是单纯的投资房产去看待签证；是以签证角度看待房产投资；所以能为需要在日本居住投资人群指明方向。当然如果你只考虑投资不考虑居住生活那么简单了解一下也未尝不可。我们多次经历从签证申请-拒签-再申请-下签的过程，深知签证的底线所在以及签证申查官的想法，文章的内容基本上是这些年签证经验的精华所在。

　　一直以来跟大家强调的是日本是个非移民国家。想要去日本长期生活那么就需要具有长期签证，在日本待满5年可以申请入籍归化（加入日本国籍），待满10年可以申请永驻（相当于绿卡），长期签证包括：工作签证、经营管理签证谈球吧体育、婚姻配偶签证等；针对大部分想来日本生活的朋友，目前的可选项主要集中在日本经营管理签证的办理上。我们就经营管理签证列举几个案例给大家具体分析一下（案例不仅包含在日房产投资，也包括在日商业投资）：

　　投资几处房产收房租，其工作量完全不需要公司的运作和管理，只要每个月收钱就好了，所以这种模式是不可行的。尽管你投资金额超过几亿日元，名下有很多处房产，但是每月做的事情只是收房租，那么入管局大概率判定就是没有足够的经营活动，不能获取及续签经营管理签证。

　　靠投资房产租金来维持签证很重要一点就是自主经营房产，自主经营房产体现在哪？

　　1.资金集合投资一栋（在实绩案例当中，集中投资1栋楼10户或20户以上，自已就是管理公司从而产生经营管理活动，经营管理体现在收租清扫、维修、管理、招租等）相比你在A栋楼有一户，B栋楼有1户，C栋楼有一户，ABC楼中各户产权不一致且都有相应的物业管理公司，所以你即使有再多的楼房也只是房东而已（如下图所示）；

　　购买带有民宿资格的房产，通过管理中介公司或民宿运营公司委托或外包打理，每月获取回报。您只是民宿的产权人，并没有实际去打理和经营民宿业务，那么入管局也会大概率判定没有足够的经营活动，不能获取及续签经营管理签证。

　　1.自己经营民宿,经营民宿实际上存在一定经营管理活动比如推广/平台上架维护/清扫/对应等；

　　2.自已不想经营情况下，可以委托经营。委托经营方式需要加上条件——所有的运营合同都需要在投资人或投资人名义下签署，包括成立公司/网上推广/经营数据流水走账方式等等。也就是运营公司以投资人名义代替投资人运营民宿。许多在日民宿运营公司不会这么运作，因为他们不了解签证，更不会考虑到签证申请及续签问题。所以一切从签证角度上出发，才是专业人士的做法。

　　向日本商业项目投入资本金，并按比例获取投资回报，但您本人并不在该企业任职及负责经营管理工作。这就像您持有丰田的股票，但您只是通过持有股票获取增值红利，但您本人和丰田公司没有任何关系，那么结果也同样是大概率判定没有足够的经营管理活动，不能获取及续签经营管理签证。

　　1.如果您投资商业项目时，以自已创办的新公司来运营，自己做为公司的法人代表；

　　2.投资已有的公司加入公司董事成员并持有一定比例的股权或51%以上股权，并参与公司经营管理。

　　在日本店（如：拉面店，奶茶店，便利店等），但是不从事管理工作，为了节约成本，自己亲自担任如厨师，服务员等基础工作。入管局很有可能判定你的行为不属于经营管理工作，只是初级的打工行为，不能获取及续签经营管理签证。

　　配备相应厨师以及工作人员，证明自己不参与厨师以及服务员工作也能够运营店铺，当然自己亲自到现场名义上是参与管理实际上适当做一点初级工作也不是完全不可以，这个需要个人具体衡量。

　　虽然单纯的投资收租金等方式是没办法办理经营管理签证，即使初期办理下来了，后续的续签也往往都是问题。但也还有有变通的方式，来实现办理经营管理签证的需求，主要形式有如下几种：

　　申请人作为管理者参与民宿的管理与经营，以此来实现办理经营管理签证的目的。前提是需要事前调查清楚是否能够申请到民宿经营资质；之前的老租客是否能沟通搬迁（日本保护租客利益，房东是不能随便赶走租客的）；所购买的地区民宿经营时间是多久（目前日本很多地区民宿经营时间只有180天，目前全年可经营的民宿只有大阪还可以）；后续民宿改造的成本等等这些问题都是需要提前审核清楚，避免盲目行动。

　　直接收购目前经营的酒店物业，通过收购的酒店来进行经营管理签证的办理。申请人直接参与到酒店的运营等相关工作里，这种肯定是没有任何问题。

　　大家都知道日本的土地是永久所有权的，如果有好的地块，可以考虑直接买地盖楼，后续自己作为酒店经营，或者是直接作为物业公司管理都是可行的（设计盖楼这些在日本都是可以找到专业的公司去操作）。但是切忌，土地本身没有开发是不存在经营活动的，所以购买土地申请开发直到完工前的3个月才可以申请经营管理签证，因此有可能购买土地后1年才可以申请。

　　加盟或者并购在日商业项目，成立公司经营并管理该投资项目，投资人负责日常经营管理活动，如：进货渠道，广告宣传，人才招聘等，这种情况申请经营管理签证也是完全合乎要求的。

　　自主创业不借用资产力以及外力来投资，完全靠自身能力来运营管理公司；自主创业人群一般在20岁到30岁资金方面不太雄厚并了解日本市场以及有信心开阔市场的人群。现办理的自主创业行业有（贸易 物流 电子商务 按摩店 整骨院餐饮 网店运营 房产中介 中文教室 美术品古董交易 自行车零售店 中华物产店 新行业有储藏室出租 民宿 医疗咨询公司 共享办公室 国外人材介绍 ）

　　从上面的正反两方面案例来看我们不难得出获取及延续经营管理签证的要点：1.成立公司；2.本人在公司任管理者（董事会成员）；3.达到延续经营管理签证的收入要求以及公司损益情况。以上的这些项目房产投资最大的难点就是在于资金量需求非常大，适合经济实力比较充裕的高净值人群。加盟以及项目投资相对资金投资少点，但是运营方面需要强有力的支持（除非您自己认为没有问题）另外，前期的项目考察，相关的背景调查，以及是否有合适的管理团队等都是您是否可以顺利申请及延续经营管理签证的关键，恰好银贝投资就是这方面的专家。希望这篇文章对您有所帮助请关注银贝谈球吧体育。有关日本经营管理签证，以及日本投资，教育，房产等相关的问题找银贝就对了！